Wohnungsmarktbericht 2017

Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse
Marktlage
Der Bielefelder Wohnungsmarkt bleibt in vielen Segmenten deutlich angespannt. Am stärksten betrifft das weiterhin das untere Mietpreissegment. Auch für die kommenden drei Jahre sehen die befragten Experten hier keine Entspannungstendenzen.

Leerstand
Die strukturelle Leerstandsquote fällt weiter auf 0,38 Prozent des Wohnungsbestandes. Nur noch rund 630 Wohneinheiten stehen 2017 dauerhaft leer.

Bautätigkeit
Die Bautätigkeit ist 2016 NRW-weit um 16 Prozent auf 47.160 Wohneinheiten gestiegen. In Bielefeld ist die Wohnungsbautätigkeit 2016 um über 27 Prozent gestiegen. 881 Wohneinheiten werden insgesamt fertiggestellt. Neugebaute Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern nehmen um rd. 37 Prozent zu. Im Vergleich mit sechs ähnlich großen kreisfreien Großstädten aus NRW liegt die Wohnungsbautätigkeit von Bielefeld auch 2016 an dritter Stelle hinter Münster und Bonn. Die Zahl der genehmigten Wohneinheiten steigt zeitgleich sprunghaft um 30 Prozent auf 1.774 Wohneinheiten.

Öffentliche Wohnungsbauförderung
Der Bestand öffentlich geförderter Mietwohnungen mit Mietbindung ist 2016 auf 11.750 Wohneinheiten zurückgegangen. In den letzten 10 Jahren ist der Bestand damit um 19 Prozent geschrumpft. Eine aktualisierte Auswertung der Bindungsfristen prognostiziert einen weiteren drastischen Rückgang der bestehenden Bindungen um 30 Prozent bis 2027 auf dann rd. 8.200 Wohneinheiten. Die Anzahl der vorzeitigen Darlehensrückzahlungen von öffentlich geförderten Mietwohnungen nimmt in den letzten Jahren deutlich zu. Die hohen Förderzahlen 2015/2016 werden 2017/2018 voraussichtlich zu 770 fertiggestellten öffentlich geförderten Mietwohnungen führen.

Angebotsmieten
Der durchschnittlich angebotene Mietpreis für Bestandsmietobjekte steigt auf Grund der Marktanspannung um 4,8 Prozent auf 6,81 €/m². Die Mieten für Bestandsobjekte steigen damit seit 2010 um insgesamt 20 Prozent. Neubaumieten nehmen um 10 Prozent auf 9,43 €/m² zu. Seit 2010 steigen die angebotenen Neubaumieten insgesamt um 36,9 Prozent.

Immobilienangebote
Die angebotenen Preise für bestehende Eigenheime inkl. Grundstück steigen auch 2017 in allen Segmenten weiter deutlich: Freistehende Einfamilienhäuser werden z.Zt. im Mittel für 330.000 € angeboten, rd. 32.000 € bzw. 10,7 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die angebotenen Preise für neue Eigentumswohnungen sind ebenfalls weiter gestiegen und liegen im Mittel bei 2.700 €/m².

Grundstücksmarkt
Die Gesamtzahl der notariell beurkundeten Kauffälle liegt mit 3.107 annähernd auf 2015er Niveau. Der Geldumsatz steigt 2016 um 8,9 Prozent auf rd. 734 Mio. €. Wohnungs- und Teileigentum haben daran einen Anteil von 46 Prozent, bebaute Grundstücke machen 38 Prozent aus und unbebaute Grundstücke (Bauplätze) 7 Prozent.

Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungszahl Bielefelds wächst 2016 auf Grund der Flüchtlingsthematik und der sonstigen Zuwanderungen um rd. 1 Prozent auf 336.352. Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Bielefeld von 2016 geht in der mittleren Variante bis 2020 und auch langfristig bis 2045 von einer weiteren Bevölkerungszunahme aus.

Wanderungen
Die Wanderungsgewinne zeigen sich 2016 mit annähernd 2.500 Personen insgesamt auf hohem Niveau. Die Zahl der zugewiesenen geflüchteten Menschen liegt 2016 bei 683. Hinzu kommt der Familiennachzug von Geflüchteten, der sich zahlenmäßig noch etwas stärker auswirkt, und die Zuwanderung aus Ost- und Südeuropa.
An die Nachbarkommunen verliert Bielefeld 2016 im Saldo 837 Personen. Der wesentliche Grund dieser Entwicklung wird in dem angespannten Wohnungsmarkt und dem weiter gestiegenen Preisniveau gesehen.

Soziale Faktoren
Die Anzahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten wohnungssuchenden Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten, stagniert insgesamt weiterhin bei rd. 3.000 Personen. Der Versorgungsgrad dieser Haushalte ist auch 2016 mit 33 Prozent weiter rückläufig. Aufgrund von verschiedenen Neubaumaßnahmen und diversen Bestandsanpassungen gibt es in Bielefeld inzwischen über 3.600 barrierefreie oder barrierearme Wohnungen für Senioren, davon 1.455 öffentlich gefördert.

Monetäre Faktoren
Die Bruttolöhne und -gehälter steigen 2016 im Bundesdurchschnitt um 2,8 Prozent. Die Nettolöhne und -gehälter haben 2016 im Schnitt um 3,4 Prozent zugenommen. Die Sparquote steigt seit dem Tiefpunkt 2013 (9,1 Prozent) weiter an auf 9,8 Prozent im Jahr 2016. Auch mit kleinen Zinssteigerungen in der ersten Jahreshälfte 2017 stellt sich das Zinsniveau für Bauwillige und Immobilienkäufer weiterhin extrem niedrig dar. Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Zinsen für Wohnungsbaukredite 2016/2017 im Mittel zwischen 1,5 und 2 Prozent.

Expertenkreis
Der Expertenkreis bestätigt die zentralen Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 2017 und ergänzt darüber hinaus:
  • Vor dem Hintergrund von nachhaltigem Bevölkerungswachstum benötigt Bielefeld eine klar formulierte Perspektive und einen Schulterschluss von Politik, Verwaltung, Wohnungswirtschaft und sonstigen relevanten Wohnungsmarktakteuren.
  • Wohnungspolitik muss klar priorisiert werden und Chefsache sein!
  • Verwaltung muss in diesem Zusammenhang als Dienstleister wahrnehmbar sein. Es gilt, die Lust an gemeinsamen Projekten zu wecken. Ein „Bündnis für bezahlbares Wohnen” und die Notwendigkeit des vermehrten Wohnungsbaus muss auch verwaltungsintern und in den politischen Gremien vor Ort in den Bezirken gelebt werden.
  • Weiter steigende Abwanderungszahlen in die Nachbargemeinden und damit steigende Pendlerzahlen gilt es zu verhindern.
  • Die Konditionen der Mietwohnungsbauförderung NRW sollten aufgrund der angespannten Marktlage und den gestiegenen Baukosten 2018 dringend weiter optimiert werden.



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