Wohnungsmarktbericht 2016

Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse
Marktlage
2016 nimmt die Anspannung am Bielefelder Wohnungsmarkt noch weiter zu. Neben vielen Zielgruppen, die auf das untere Preissegment angewiesen sind, und den Flüchtlingen, erhöhen die steigenden Studierendenzahlen die Wohnungsnachfrage. Auch das mittlere Mietpreissegment wird inzwischen angespannt eingeschätzt.

Leerstand
Die strukturelle Leerstandsquote fällt um ein weiteres Drittel auf 0,4 Prozent des Wohnungsbestandes. Rund 740 Wohneinheiten (WE) stehen 2016 dauerhaft leer. Sämtliche Stadtbezirke weisen aktuell rückläufige Wohnungsleerstände auf.

Bautätigkeit
In NRW nimmt die Bautätigkeit 2015 um 12 Prozent ab auf 40.670 WE. Die Abnahme der Fertigstellungen betrifft Mehrfamilienhäuser wie Ein- und Zweifamilienhäuser. Gleichzeitig steigen die genehmigten WE um 22 Prozent auf 55.800, der höchste Wert der letzten 10 Jahre. Mehrfamilienhäuser nehmen dabei um 30 Prozent zu, Ein- und Zweifamilienhäuser um 12 Prozent.
Auch in OWL schrumpft die Wohnungsbautätigkeit. 2015 werden insgesamt mit 5.217 WE 20 Prozent weniger Wohneinheiten fertiggestellt als im Jahr zuvor. Die Bautätigkeit von Ein- und Zweifamilienhäusern geht um 15 Prozent zurück. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden 22 Prozent weniger gebaut als im Vorjahr. Parallel steigt die Zahl der genehmigten WE um rd. 27 Prozent auf 7.410.
In Bielefeld ist die Wohnungsbautätigkeit nach dem Boomjahr 2014 sehr stark zurückgegangen. 693 fertiggestellte WE in 2015 stellen nur 46 Prozent des Vorjahreswertes dar. Neugebaute Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gehen um 56 Prozent zurück. Einfamilienhäuser nehmen um 46 Prozent ab. Im Vergleich mit sechs ähnlich großen kreisfreien Großstädten aus NRW liegt die Wohnungsbautätigkeit von Bielefeld 2015 an dritter Stelle hinter Münster und Bonn. Die Zahl der genehmigten WE steigt zeitgleich um 23 Prozent auf 1.362. In der ersten Jahreshälfte 2016 werden 727 WE genehmigt, so dass davon ausgegangen wird, dass dieses hohe Niveau auch 2016 gehalten wird.

Öffentliche Wohnungsbauförderung
Die öffentliche Mietwohnungsbauförderung hat sich 2015 in Bielefeld sehr positiv entwickelt. Neben dem Neubau von 133 Mietwohnungen konnte für 104 Wohnungen eine umfassende Bestandsanierung gefördert werden. Außerdem werden 52 Wohnungen und 9 Gruppenwohnungen für Flüchtlinge öffentlich gefördert.
Insgesamt werden annähernd 300 Mietwohneinheiten 2015 mit der Wohnungsbauförderung des Landes NRW in Bielefeld gefördert. Dabei kann das vom Land NRW zugeteilte Kontingent auf über 24 Mio. Euro annähernd verdreifacht werden. 2015 werden in Bielefeld zudem 48 Eigentumsmaßnahmen öffentlich gefördert, darunter 32 neugebaute Eigenheime und 16 Bestandsobjekte.

Angebotsmieten
Der durchschnittlich angebotene Mietpreis für Bestandsmietobjekte steigt um weitere 3,3 Prozent auf 6,50 Euro/m². Die höchsten Werte werden weiterhin in Dornberg erreicht, gefolgt vom Stadtbezirk Mitte, Schildesche und Gadderbaum. Die größten prozentualen Steigerungen finden sich in Dornberg, Sennestadt, Jöllenbeck und Schildesche. Auch in den angrenzenden Städten und Gemeinden steigt das Mietniveau.

Immobilienangebote
Die angebotenen Preise für bestehende Eigenheime sind nach einer Auswertung von Immobilieninseraten durch empirica-systeme 2016 in allen Segmenten sehr deutlich gestiegen. Freistehende Einfamilienhäuser werden z.Zt. im Mittel für 298.000 Euro angeboten, Doppelhaushälften für 249.000 Euro und Reihenhäuser für 199.000 Euro. Die aktuelle Auswertung von 1.500 Inseraten für bestehende Eigentumswohnungen ergibt eine Steigerung von 5,2 Prozent.

Grundstücksmarkt
Die Gesamtzahl der notariell beurkundeten Kauffälle ist 2015 nach Auswertung des Gutachterausschusses um 11 Prozent auf 3.119 gesunken. Trotz Rückgangs liegt die Zahl der Kauffälle für Bielefeld damit weiterhin auf einem erhöhten Niveau. Der Geldumsatz erreicht 2015 rd. 674 Mio. Euro und nimmt damit um 10 Prozent ab. Wohnungs- und Teileigentum haben daran einen Anteil von 48 Prozent, bebaute Grundstücke machen 36 Prozent aus und unbebaute Grundstücke 9 Prozent.

Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungszahl Bielefelds wächst auf Grund der Flüchtlingsthematik das fünfte Jahr in Folge und erreicht Ende 2015 333.090. Auch 2016 verzeichnet Bielefeld unabhängig von Flüchtlingszahlen ein deutliches Wachstum: Im Sommer 2016 liegt die Bevölkerungszahl nach Auswertungen des Amtes für Demographie und Statistik bei 335.643. Nach einer Haushaltemodellrechnung von IT.NRW soll die Zahl der privaten Haushalte bis 2040 in Bielefeld um über 10 Prozent steigen. Die größte Veränderung soll hiernach bereits bis 2020 erfolgen.

Wanderungen
Der 2015er Wanderungsgewinn für Bielefeld von 3.500 Personen (+ 2.500) resultiert aus 19.800 Zuzügen und 16.300 Fortzügen. Der Zuwachs an Zuzügen basiert primär auf der Flüchtlingsthematik im Jahr 2015. Bielefeld profitiert als Universitätsstadt aber auch weiterhin in der Altersgruppe der 18- bis unter 25-jährigen vom Zuzug Studierender. Die Studierendenzahlen liegen aktuell bei über 38.000.
Bielefeld hat 2015 deutlich mehr Einwohner an die angrenzenden Städte und Gemeinden verloren. Der negative Wanderungssaldo mit den angrenzenden Kommunen hat sich 2015 mehr als verdoppelt auf rd. 700, der höchste Wert der letzten 10 Jahre.

Soziale Faktoren
Die Anzahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten wohnungssuchenden Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten, stagniert 2015 bei rd. 3.000 Personen. Über die Hälfte der ausgestellten WBS gehen an Einpersonenhaushalte, darunter 37 Prozent Menschen im Leistungsbezug nach SGB II bzw. XII. Bei den Zweipersonenhaushalten liegt dieser Anteil bei 56 Prozent, bei Drei-, Vier- und Mehrpersonenhaushalten liegen diese Anteile zwischen 81 und 90 Prozent. Der Versorgungsgrad dieser Haushalte mit Sozialwohnungen ist 2015 mit 35 Prozent rückläufig.
32 Prozent der Mietinserate (1.600) liegen unter den KdU-Grenzwerten der einzelnen Haushaltsgrößen, ein Fünftel weniger als im Vorjahreszeitraum.
Es gibt in Bielefeld inzwischen über 3.400 barrierefreie und barrierearme Wohnungen für Senioren, davon sind rd. 1.430 öffentlich gefördert. Damit können über 10 Prozent der Haushalte mit Senioren, die 70 oder älter sind, versorgt werden.

Monetäre Faktoren
Die Bruttolöhne und -gehälter steigen 2015 im Bundesdurchschnitt spürbar um 4,0 Prozent. Die Nettolöhne und -gehälter haben 2015 im Schnitt um 3,6 Prozent zugenommen. Die Sparquote steigt weiter an auf 9,7 Prozent. Der NRW-Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude ist seit 2014 bis August 2016 um 2,8 Prozent gestiegen.
Bauwillige und Immobilienkäufer können auch 2016 von extrem günstigen Hypothekenzinssätzen profitieren. Im bundesweiten Durchschnitt liegen die entsprechenden Zinsen im Mittel zwischen 1,5 und 2 Prozent.

Expertenkreis
Der Expertenkreis bestätigt sämtliche Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 2016 und ergänzt darüber hinaus folgende Aspekte:
  • Der Mietwohnungsmarkt in Bielefeld ist von Vollvermietung geprägt. Auch periphere Lagen sind inzwischen komplett marktgängig und jederzeit vermietbar. Die Fluktuation ist aufgrund der Marktanspannung in den letzten Monaten bei den Bielefelder Wohnungsunternehmen weiter rückläufig.
  • Die Immobilienpreise steigen aktuell stärker als die Mietpreise.
  • Immobilien werden teilweise im Bieterverfahren angeboten und verkauft. Geforderte Kaufpreise werden teilweise von Kaufinteressenten überboten.
  • Der Bedarf an Baugrundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser ist weit größer als das Angebot. Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich aus Sicht der Experten weiter zuspitzen, obwohl die Bautätigkeit aktuell wieder zunimmt.
  • Eine weitergehende Flächenaktivierung ist notwendig. Um zusätzliches Bauland zu generieren, ist eine verstärkte Ausweisung von neuen Flächen notwendig.
  • Außerdem sollte ein Appell an die soziale Verantwortung von Eigentümern gerichtet werden, die ihre baureifen Grundstücke dem Markt bisher vorenthalten und damit eine Bebauung verhindern haben.



Anzeige
Traumhaus finden bei Immobilien Scout 24

Kontakt

Bauamt
Jens Hagedorn
Zimmer E 83
August-Bebel-Straße 92
33602 Bielefeld
Tel. 0521 51-2748
Fax 0521 51-3206
E-MailE-Mail

Download