Wohnungsmarktbericht 2015

Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse
Marktlage
Der Bielefelder Wohnungsmarkt spannt sich besonders im unteren Preissegment auch 2015 weiter an. Rund 3.400 zugewiesene Flüchtlinge p.a. stellen auch für den Wohnungsmarkt daher eine besondere Herausforderung dar, die auf Grund einer Vielzahl von Aktivitäten und Projekten in Bielefeld jedoch als lösbare Aufgabe angesehen wird.

Leerstand
Die strukturelle Leerstandsquote fällt um ein Drittel auf 0,7 Prozent des Wohnungsbestandes und nimmt damit um 650 Wohneinheiten (WE) ab. Rund 1.100 WE standen 2014/2015 dauerhaft leer. Besonders deutlich ist der Rückgang des Leerstandes in den Stadtbezirken Mitte, Schildesche und Gadderbaum.

Bautätigkeit
In NRW steigt die Bautätigkeit um 18 Prozent auf 46.300 WE. Der höchste Wert seit 2004. Die Zunahme ist bei Mehrfamilienhäusern mit 32 Prozent besonders deutlich. Die genehmigten WE gehen dagegen um 8 Prozent zurück auf 45.600. Die Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern schrumpfen dabei deutlicher als die von Mehrfamilienhäusern.
In OWL steigt die Wohnungsbautätigkeit um 45 Prozent auf annähernd 6.500 WE. Auch in OWL basiert die Steigerung auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die um 77 Prozent zunehmen. An neuen Eigentumswohnungen werden 1.431 und damit 70 Prozent mehr fertiggestellt. Parallel schrumpft die Zahl der genehmigten WE in OWL um 17 Prozent auf rd. 5.800 WE.
In Bielefeld werden 2014 144 Prozent mehr Wohnungen gebaut. 1.512 fertig gestellte WE sind der höchste Wert seit 1997. Die Zahl der genehmigten WE bleibt annähernd stabil bei 1.100 WE. In der ersten Jahreshälfte 2015 werden 567 WE genehmigt, so dass davon ausgegangen wird, dass dieses hohe Niveau auch 2015 gehalten wird. Die Steigerung der Wohnungsbautätigkeit basiert fast komplett auf der Zunahme von Geschosswohnungen auf 872 davon allein 400 Eigentumswohnungen. Im Vergleich mit Großstädten aus NRW liegt die Wohnungsbautätigkeit in Bielefeld mit 1.512 WE vor Münster, Bonn u.a. ähnlich großen kreisfreien Städten.

Öffentliche Wohnungsbauförderung
Insgesamt werden 2014 266 WE mit 25 Mio. Euro öffentlich gefördert, darunter 130 Mietwohnungen und 74 Eigentumsmaßnahmen. 2015 kann die Wohnungsbauförderung um 67 Prozent auf insgesamt 443 WE und auf über 31 Mio. Euro gesteigert werden. Neben 237 Mietwohnungen im Neubau und im Bestand werden 97 Wohnheimplätze für Behinderte und Studenten sowie 48 Eigentumsmaßnahmen gefördert. Hinzu kommt das neue Förderprogramm für Wohnraum für Flüchtlinge, mit dem 2015 61 WE für etwa 380 Personen unterstützt werden.
Angebotsmieten
Die angebotenen Mieten steigen im Bestand um 3,3 Prozent auf 6,29 Euro/m². Die Mieten steigen seit 2010 damit um 10,6 Prozent im Bestand. Im Neubau nehmen sie im gleichen Zeitraum um fast 30 Prozent auf durchschnittlich 8,90 Euro/m² zu. Die höchsten durchschnittlichen Bestandsmieten werden mit 6,71 Euro/m² in Dornberg und 6,70 Euro/m² in Mitte erreicht, wobei sie in Mitte um 20 Ct/m² ansteigen sind während sie in Dornberg um 12 Ct/m² fallen.

Immobilienangebote (empirica-systeme)
Die angebotenen Preise für Immobilien sind auch 2014/2015 weiter gestiegen. Freistehende Einfamilienhäuser werden z.Zt. im Mittel für rd. 280.000 Euro angeboten, Reihenhäuser für 192.000 Euro und Doppelhaushälften kosten z.Zt. durchschnittlich 219.000 Euro. Auch Eigentumswohnungen werden spürbar teurer: Neubauten kosten im Mittel 2.550 Euro/m², Altbauten (vor 1950) liegen durchschnittlich bei 1.541 Euro/m² und damit 18 Prozent höher als im Vorjahr.

Grundstücksmarkt (Gutachterausschuss)
Die Gesamtzahl der notariell beurkundeten Kauffälle (inkl. Zwangsversteigerungen, Schenkungen, Übertragungen etc.) ist 2014 um 14 Prozent auf 3.513 gestiegen. Dieser Wert entspricht dem höchsten Stand seit 1999 und damit gehört 2014 zu den drei Jahren mit den höchsten Zahlen von Kauffällen in Bielefeld in den letzten 20 Jahren. Der Geldumsatz erreicht 2014 rd. 752 Mio. Euro (597 Mio. Euro) und wächst damit um 26 Prozent. Bebaute Grundstücke machen davon 65 Prozent aus, Wohnungs- und Teileigentum haben einen Anteil von 23 Prozent und unbebaute Grundstücke von 10 Prozent.

Bevölkerungsentwicklung
Die Einwohnerzahl Bielefelds hat bereits 2014 weiter auf rd. 329.800 zugenommen. Mit der Zuwanderung der Flüchtlinge steigt die Bevölkerungszahl voraussichtlich bis Ende 2015 auf rd. 333.000 Menschen.

Wanderungen
Unabhängig von den über 3.000 zugewiesenen Flüchtlingen hat Bielefeld als Universitätsstadt einen positiven Wanderungssaldo. So gibt es z. B. in der Altersgruppe der 18- bis unter 25-jährigen einen Zugewinn von rd. 1.500 Personen. Seit dem doppelten Abiturjahrgang sind die Studierendenzahlen in Bielefeld auf einem stabilen hohen Niveau von rd. 35.000. Die Wanderungsgewinne bei Kindern und Jugendlichen haben sich 2014 mit 327 mehr als verdreifacht. Bei den 25- bis unter 30-jährigen verliert Bielefeld im Saldo 53 Personen. Die Wanderungsbilanz der 50- bis unter 65-jährigen ist aktuell mit -70 ebenfalls leicht negativ. Die Wanderungsverluste bei den 30- bis unter 50-jährigen bleiben mit 487 Personen nahezu auf Vorjahrjahresniveau. Bei den Senioren ist der Wanderungsverlust 2014 mit 205 Personen (311) deutlich geringer als in den Vorjahren.

Soziale Faktoren
Die Anzahl der bei der Stadt Bielefeld gemeldeten wohnungssuchenden Haushalte, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhalten, steigt 2014 um 3,1 Prozent auf 3.020. Einpersonenhaushalte machen weiterhin mit 1.581 mehr als 50 Prozent aus. Die Zahl der Zweipersonenhaushalte wächst um 7 Prozent auf 658. Dreipersonenhaushalte nehmen um 3 Prozent zu und die Zahl der Vierpersonenhaushalte steigt um 33 Prozent auf 242. Fünf- und Mehrpersonenhaushalte gehen leicht zurück auf 191. Über die Hälfte der ausgestellten WBS gehen an Einpersonenhaushalte, darunter 26 Prozent Senioren und 37 Prozent Menschen im Leistungsbezug nach SGB II bzw. XII. 60 Prozent der Singlehaushalte unterschreiten die Einkommensgrenze um mindestens 20 Prozent. Bei den Zweipersonenhaushalten sind 55 Prozent im Leistungsbezug nach SGB II bzw. XII, bei Drei-, Vier- und Mehrpersonenhaushalten liegen diese Anteile zwischen 83 und 89 Prozent.

Monetäre Faktoren
Die Bruttolöhne und -gehälter steigen 2014 im Bundesdurchschnitt spürbar um 3,9 Prozent. Die Nettolöhne und -gehälter haben 2014 im Schnitt um 3,6 Prozent zugenommen. Die aktuelle Sparquote von 9,5 Prozent ist gegenüber dem Tiefpunkt im Vorjahr wieder deutlich gestiegen. Bis November 2015 ist der Preisindex der Bauleistungen für Wohngebäude in NRW um weitere 1,3 Prozent gestiegen. Seit Einführung der Mehrwertsteuererhöhung zum 01.01.2007 sind die Baukosten hiernach insgesamt um 13,7 Prozent gestiegen. Bauwillige und Immobilienkäufer können weiterhin zu extrem günstigen Hypothekenzinssätzen Finanzierungen realisieren. Bundesweit liegen die Zinsen für Wohnungsbaukredite 2015 im Mittel z.T. deutlich unter 2 Prozent.

Expertenkreis
Der Expertenkreis bestätigt die zentralen Aussagen des Wohnungsmarktberichtes 2015 und ergänzt darüber hinaus Folgendes:

  • Die Situation am Bielefelder Wohnungsmarkt hat sich weiter angespannt, insbesondere im mittleren und unteren Mietpreissegment. Infolge der Zuwanderung von Flüchtlingen wird sich die Situation am Wohnungsmarkt weiter verschärfen.
  • Die Wohnungsunternehmen und zahlreiche private Investoren werden sich deutlich stärker als bisher im Mietwohnungsbau engagieren. Eine konkrete Aufstellung der aktuell verfügbaren Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau ist daher dringend notwendig.
  • Vor diesem Hintergrund sollten vorhandene Planungen überdacht werden mit dem Ziel, zusätzliche Wohnbauflächen zu generieren. Dennoch wird es unumgänglich sein, in naher Zukunft weitere entsprechende Bauflächen auszuweisen.
  • Die Qualitätsstandards des Masterplans Wohnen sowie die städtebaulichen Qualitäten und Anforderungen im Sinne einer langfristigen Stadtentwicklung dürfen nicht vor dem Hintergrund des großen Wohnraumbedarfes vernachlässigt werden.
  • Im Marktsegment der Eigentumswohnungen ist trotz erhöhter Nachfrage und gesteigerten Verkaufszahlen festzustellen, dass sich gerade im Neubaubereich nicht mehr jeder Preis am Markt durchsetzen lässt. Preisgrenzen nach oben werden deutlich.



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