Erläuterungen zur Tabelle
» Wohnlagen
Für die Einstufungen müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnliche Merkmale überwiegend zutreffen.
Einfache Wohnlage
Eine einfache Wohnlage ist gegeben, wenn das Wohnen durch starke Geräusch-, Geruchs- oder Staubbelästigungen beeinträchtigt wird; Wohnungen im Bereich von Industrie- und Gewerbebetrieben, keine öffentlichen Verkehrsmittel in der Nähe, ungünstige Einkaufsmöglichkeiten, kaum Frei- und Grünflächen.
Für die einfache Wohnlage haben sich wegen der geringen Zahl von auswertbaren Mieten keine aussagekräftigen Werte ergeben.
Normale Wohnlage
Die weit überwiegende Zahl der Wohnungen liegt in normaler Wohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.
Gute Wohnlage
Eine gute Wohnlage ist nur gegeben bei Wohnungen in Gebieten mit vorwiegend aufgelockerter Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern, Baumpflanzungen an Straßen bzw. in Vorgärten, Durchgrünung des gesamten Wohngebietes, im Wesentlichen nur Anliegerverkehr oder verkehrsberuhigte Zone, gute Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigende Einrichtungen, günstige Verbindungen mit öffentlichen Verkehrmitteln.
» Miete
Die Tabellenwerte geben die Kaltmieten ohne Betriebskosten an. Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV – vom 25.11.2003 BGBl. I S. 2346, 2347) sind z.B. Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Hausbeleuchtung, Kosten der Schornsteinreinigung, Grundsteuer, Hausversicherungen (Sach- und Haftpflicht), Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gartenpflege, Kosten des Fahrstuhls und der Gemeinschafts-Antennenanlage sowie Hauswartkosten. Die Umlage richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen.
Nebenleistungen, z.B. Kosten einer Garage / eines Abstellplatzes sowie Schönheitsreparaturen sind in den Mietwerten nicht enthalten.
» Kleinwohnungen
Für Wohnungen ab Baujahr 1991 mit einer Größe unter 40 m² wird ein Zuschlag zu den Tabellenwerten von durchschnittlich 30 % gezahlt.
» Ausstattung des Gebäudes / der Wohnung
Standardwohnungen:
Die angegebenen Tabellenwerte gelten für durchschnittlich ausgestattete Wohnungen (Standardwohnungen). Eine Wohnung ist durchschnittlich ausgestattet, wenn sie mit einer Sammelheizung (Gebäude- oder Wohnungszentralheizung oder Elektrospeicherheizung in allen Räumen) sowie Bad oder Dusche und WC ausgestattet ist und zusätzlich regelmäßig
• 3 weitere (Wohnungen bis Baujahr 1960)
• 4 weitere (Wohnungen von Baujahr 1961 bis 1990)
• 5 weitere (Wohnungen ab Baujahr 1991)
Ausstattungsmerkmale des folgenden Katalogs aufweist:
• zusätzliches WC (Gäste-WC)
• komplette Einbauküche
• Isolierverglasung
• neuzeitliche Wärmedämmung von Dach und Fassade
• Teppichboden / Parkett
• Balkon / Loggia
• Aufzug
• Hausantenne / Kabelanschluss
Minderausstattungen:
Für Wohnungen ohne Sammelheizung wird von den Tabellenwerten ein Abschlag von durchschnittlich 0,37 €/m² abgezogen.
» Besondere Merkmale
Zur Ermittlung der Vergleichsmiete können außerdem folgende Merkmale berücksichtigt werden:
Art des Gebäudes
Entscheidend ist die grundsätzliche Struktur des Gebäudes, z.B. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, abgeschlossene bzw. nicht abgeschlossene Wohnung.
Größe der Wohnung
Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche, Garage.
Weitere Ausstattungsmerkmale
wie Türsprechanlage, automatische Wascheinrichtung, Keller, Wasch- und Trockenräume, Gemeinschaftsräume, Garage, Kfz-Abstellplatz, Gartenbenutzung. Für Mobiliar (z. B. Einbauschränke, Kücheneinbauteile, Möbel) ist ein angemessener Zuschlag zu berücksichtigen.
Beschaffenheit der Wohnung
Grundrissgestaltung: Verhältnis von Haupträumen zu Nebenräumen, Größe und Höhe der Räume, gefangene Räume, langer Flur.
Baulicher Zustand der Wohnung und des Gebäudes: Fenster, Fußböden, technische Einrichtungen, Treppenhaus, Fassade.
Lage der Wohnung im Gebäude
Vollgeschoss – Dachgeschoss – Kellergeschoss, Vorderhaus – Hinterhaus, Geschossdifferenzierung
Für die Einstufungen müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnliche Merkmale überwiegend zutreffen.
Einfache Wohnlage
Eine einfache Wohnlage ist gegeben, wenn das Wohnen durch starke Geräusch-, Geruchs- oder Staubbelästigungen beeinträchtigt wird; Wohnungen im Bereich von Industrie- und Gewerbebetrieben, keine öffentlichen Verkehrsmittel in der Nähe, ungünstige Einkaufsmöglichkeiten, kaum Frei- und Grünflächen.
Für die einfache Wohnlage haben sich wegen der geringen Zahl von auswertbaren Mieten keine aussagekräftigen Werte ergeben.
Normale Wohnlage
Die weit überwiegende Zahl der Wohnungen liegt in normaler Wohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.
Gute Wohnlage
Eine gute Wohnlage ist nur gegeben bei Wohnungen in Gebieten mit vorwiegend aufgelockerter Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern, Baumpflanzungen an Straßen bzw. in Vorgärten, Durchgrünung des gesamten Wohngebietes, im Wesentlichen nur Anliegerverkehr oder verkehrsberuhigte Zone, gute Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigende Einrichtungen, günstige Verbindungen mit öffentlichen Verkehrmitteln.
» Miete
Die Tabellenwerte geben die Kaltmieten ohne Betriebskosten an. Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV – vom 25.11.2003 BGBl. I S. 2346, 2347) sind z.B. Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Hausbeleuchtung, Kosten der Schornsteinreinigung, Grundsteuer, Hausversicherungen (Sach- und Haftpflicht), Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gartenpflege, Kosten des Fahrstuhls und der Gemeinschafts-Antennenanlage sowie Hauswartkosten. Die Umlage richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen.
Nebenleistungen, z.B. Kosten einer Garage / eines Abstellplatzes sowie Schönheitsreparaturen sind in den Mietwerten nicht enthalten.
» Kleinwohnungen
Für Wohnungen ab Baujahr 1991 mit einer Größe unter 40 m² wird ein Zuschlag zu den Tabellenwerten von durchschnittlich 30 % gezahlt.
» Ausstattung des Gebäudes / der Wohnung
Standardwohnungen:
Die angegebenen Tabellenwerte gelten für durchschnittlich ausgestattete Wohnungen (Standardwohnungen). Eine Wohnung ist durchschnittlich ausgestattet, wenn sie mit einer Sammelheizung (Gebäude- oder Wohnungszentralheizung oder Elektrospeicherheizung in allen Räumen) sowie Bad oder Dusche und WC ausgestattet ist und zusätzlich regelmäßig
• 3 weitere (Wohnungen bis Baujahr 1960)
• 4 weitere (Wohnungen von Baujahr 1961 bis 1990)
• 5 weitere (Wohnungen ab Baujahr 1991)
Ausstattungsmerkmale des folgenden Katalogs aufweist:
• zusätzliches WC (Gäste-WC)
• komplette Einbauküche
• Isolierverglasung
• neuzeitliche Wärmedämmung von Dach und Fassade
• Teppichboden / Parkett
• Balkon / Loggia
• Aufzug
• Hausantenne / Kabelanschluss
Minderausstattungen:
Für Wohnungen ohne Sammelheizung wird von den Tabellenwerten ein Abschlag von durchschnittlich 0,37 €/m² abgezogen.
» Besondere Merkmale
Zur Ermittlung der Vergleichsmiete können außerdem folgende Merkmale berücksichtigt werden:
Art des Gebäudes
Entscheidend ist die grundsätzliche Struktur des Gebäudes, z.B. Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, abgeschlossene bzw. nicht abgeschlossene Wohnung.
Größe der Wohnung
Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche, Garage.
Weitere Ausstattungsmerkmale
wie Türsprechanlage, automatische Wascheinrichtung, Keller, Wasch- und Trockenräume, Gemeinschaftsräume, Garage, Kfz-Abstellplatz, Gartenbenutzung. Für Mobiliar (z. B. Einbauschränke, Kücheneinbauteile, Möbel) ist ein angemessener Zuschlag zu berücksichtigen.
Beschaffenheit der Wohnung
Grundrissgestaltung: Verhältnis von Haupträumen zu Nebenräumen, Größe und Höhe der Räume, gefangene Räume, langer Flur.
Baulicher Zustand der Wohnung und des Gebäudes: Fenster, Fußböden, technische Einrichtungen, Treppenhaus, Fassade.
Lage der Wohnung im Gebäude
Vollgeschoss – Dachgeschoss – Kellergeschoss, Vorderhaus – Hinterhaus, Geschossdifferenzierung
