Mietspiegel-Glossar


Mietspiegel und der Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel schaffen damit Markttransparenz.
Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann.

Arten von Mietspiegeln

Das Gesetz unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel: Nach der gesetzlichen Definition ist jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, ein Mietspiegel. Das Gesetz knüpft besondere Rechtsfolgen an Mietspiegel, die bestimmte Anforderungen erfüllen. Diese Mietspiegel werden als qualifizierte Mietspiegel bezeichnet. Für Mietspiegel, die diese Anforderungen nicht erfüllen, hat sich der Begriff „einfache Mietspiegel” herausgebildet.

Qualifizierter Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel muss gemäß § 558d BGB folgende Anforderungen erfüllen:
Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und
er muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden sein.
Außerdem muss ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt sein.

Rechtsfolgen eines qualifizierten Mietspiegels

Mitteilungsverpflichtung: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für eine bestimmte Wohnung, deren Miete der Vermieter im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren erhöhen will, so hat der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverfahren auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auch ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
Vermutungswirkung: Im gerichtlichen Verfahren wird widerlegbar vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).


Geltungsbereich

Mietspiegel gelten für vermietete Altbauwohnungen und frei finanzierte Neubauwohnungen.
Mietspiegel gelten sinngemäß nach den § 549 und §§ 558 ff BGB grundsätzlich nicht für:
  • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln der öffentlichen Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegen,
  • Wohnraum, der nur zu einem vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen,
  • Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.
Je nach Gestaltung des Mietspiegels ist er für bestimmte Wohnungstypen nicht oder nur bedingt anwendbar (z. B. Kleinwohnungen oder vermietete Einfamilienhäuser).

Verfahren der Mieterhöhung bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete verlangen, wenn
  • die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (ausgenommen sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhung der Betriebskosten; § 559 ff. bis § 560 BGB) und
  • das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird und
  • die Miete (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhung der Betriebskosten) innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht wird (sog. Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB).
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären und zu begründen. Stützt der Vermieter die Mieterhöhung jedoch auf ein anderes Begründungsmittel (z.B. Vergleichsobjekte oder Sachverständigengutachten), so hat er in seinem Mieterhöhungsverlangen zusätzlich auch die Mietspiegelwerte mitzuteilen.
Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Erteilt er die Zustimmung nicht, so kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten beim zuständigen Amtsgericht Klage erheben.
Hat der Mieter der Erhöhung zugestimmt, wird die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.
Bei Neuvermietungen können vom Mietspiegel abweichende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetztes (Mietpreisüberhöhungen) und des Strafgesetzbuches (Mietwucher) zu beachten. Diese knüpfen an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.

Rechtsgrundlagen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Regelungen über die Miethöhe               §
 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz  557
 Staffelmiete  557a
 Indexmiete     557b
 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Form und  558
 Begründung der Mieterhöhung  558a
 Zustimmung zur Mieterhöhung  558b
 Mietspiegel    558c
 Qualifizierter Mietspiegel  558d
 Mietdatenbank  558e
 Mieterhöhung bei Modernisierung  559
 Anrechnung von Drittmitteln  559a
 Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung  559b
 Veränderungen von Betriebskosten  560
 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung     561



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